ในอดีตมีคำพูดติดปากคนสมุยที่ว่า "ลูกรักได้ที่ภูเขา ลูกชังได้ได้ที่ริมเล" เหตุเพราะแต่เดิมชาวบ้านเกาะสมุยปลูกสวนมะพร้าวเก็บมะพร้าวเป็นงานหลัก ลูกหัวแก้วหัวแหวนก็มักจะได้ที่สวนมะพร้าวใกล้ภูเขา ซึ่งดินปลูกมะพร้าวได้ดี ส่วนลูกชังจะได้ที่ดินชายทะเลไป แต่สมัยนี้พอการท่องเที่ยวบูม ได้รับการหนุนจากภาครัฐบาล จากที่ดินชายทะเลที่ไม่เป็นที่ต้องการ กลายเป็นแปลงที่มีมูลค่ามากกว่าสวนมะพร้าวหลายเท่า มีสภาพคล่องซื้อขายมาก และเป็นที่หมายมั่นของนายทุนต่างชาติที่ต้องการทำบ้านพัก โดยเฉพาะโซนพื้นที่ท่องเที่ยวอย่าง ภูเก็ต เกาะเต่า ที่ดินติดทะเล มีการประกาศซื้อขาย กว่า 100 ล้านบาทต่อไร่ เลยทีเดียว
ดังนั้น การประเมินราคาสินทรัพย์ไม่ใช่เรื่องไกลตัว ท่านก็สามารถหาราคา
ที่ดินติดทะเล เบื้้องต้นได้เช่นเดียวกัน เพราะหากเราเป็นผู้ซื้อแล้วส่องมูลค่าจะมีประโยชน์อย่างมาก ทั้งช่วยให้เพื่อนๆตีราคาความคุ้มค่าได้ถูกต้อง แต่ถ้าท่านอยู่ฝั่งผู้ขายแล้ว การประเมินมูลค่าที่ใกล้เคียงราคาตลาด จะทำให้คุณไม่เสียเปรียบ
โดยปกติการค้นหามูลค่าสินทรัพย์นั้นมีอยู่ 3 วิธี ดังต่อไปนี้
1.การตรวจสอบจากต้นทุน คือการหาราคาสิ่งปลูกสร้างด้วยราคาค่าก่อสร้างใหม่ ต้นทุนในการก่อสร้างต่อตรม จากนั้นลบด้วยค่าเสื่อม และนำมาร่วมกับมูลค่าของพื้นที่
2.แนวทางแปลงรายรับเป็นมูลค่า กรรมวิธีนี้จะคำนวณราคาที่ดินขณะนั้น จากศักยภาพในการสร้างรายรับในอนาคต
3.วิธีเทียบเคียงราคาท้องตลาด โดยการนำเอาพื้นที่ที่มีลักษณะความคล้ายคลึงกัน มาเทียบราคาซื้อขายที่เกิดขึ้นจริง ซึ่งเราต้องออกสืบราคา หาข้อมูลการซื้อ
ขายที่ดินติดทะเลในบริเวณนั้นๆ นั้นเอง ซึ่งเป็นแนวทางที่ง่าย ไม่ซับซ้อนเหมาะกับคนที่ต้องการทราบมูลค่าที่ดินขั้นต้น
แต่กระนั้นมูลค่าที่ดินจะผิดแผกแตกต่างขึ้นอยู่กับสิ่งต่างหลายๆ อย่าง ซึ่งท่านสามารถนำไปเป็นเทคนิคในการประเมินมูลค่า ที่ดินติดทะเล ได้ดังนี้
1.ใบสำคัญทางราชการ แปลงที่มีเอกสารสิทธิ์ ที่ชัดเจน จะมีสนนราคาสูงกว่าที่ดินที่มีเป็น นส3 หรือใบอนุญาตอื่นๆ เพราะมันค่อนข้างแน่นอนในเรื่องสิทธิความเป็นเจ้าของ และเพื่อนๆสามารถตรวจสอบดูได้ว่าในส่วนหลังใบโฉนดมีการถ่ายโอนแบ่งแยกแปลงกันอย่างไร ใครมีชื่อร่วมใช้สิทธ์หรือไม่ ติดฝากจำนองกับแบงค์หรือไม่ ซึ่งเราสามารถตรวจสอบได้ที่กรมที่ดินประจำจังหวัด สำหรับที่ดินติดทะเลนั้น ควรตรวจสอบกับทางกรมป่าไม้ และกรมเจ้าท่า เพื่อจะได้รู้ว่าว่าไม่ทับซ้อนกับพื้นที่สงวนต่างๆ
2.โครงสร้างพื้นฐานเข้าถึงพื้นที่หรือไม่ แปลงที่สวยองค์ประกอบ 3 อย่าง คือ ติดถนน มีน้ำไฟเข้าถึงพื้นที่ แปลงต้องถมแล้ว
3.ลักษณะรูปที่ดิน แปลงแปลงสี่เหลี่ยม หรือสี่เหลี่ยมผืนผ้าจะมีราคาสูงกว่า สินทรัพย์ลักษณะอื่นๆ ทั้งนี้เหตุเพราะสามารถออกแบบอาคารได้สวยงามกว่า รวมถึงคตินิยมในเรื่องพลังชี่ของลักษณะที่ดิน ก็ส่งผลลัพธ์ต่อราคา เช่น แปลงที่เป็นรูปชายธงจะไม่เป็นที่นิยม เพราะมีมีความเชื่อว่าไม่ดี เป็นต้น
4.ขนาดหน้าที่ดินติดถนน หรือหน้า
ที่ดินติดทะเลเท่าไหร่ ที่ดินติดทะเลที่มีรูปหน้าติดทางสาธารณะยิ่งมาก หรือมีพื้นที่หน้ากว้างติดชายหาดมากเท่าไหร่จะมีราคาแพงกว่าที่ดินอื่นๆ
นอกจากนี้อย่าลืมข้อกำหนดผังเมืองและระเบียบกฎหมายท้องถิ่น การปลูกสร้างอาคาร ต้องเว้นระยะห่างจากชายทะเลเท่าไหร่ และที่สำคัญควรเข้าใจสภาพของชายหาดในพื้นที่นั้นๆ การกัดเซาะชายหาดในหน้ามรสุมมีมากแค่ไหน เป็นต้น ที่ดินชายทะเลนับเป็นสินทรัพย์ที่มีปริมาณน้อย หากท่านเป็นชอบการลงทุนด้านนี้ แล้วละก็ ที่ดินชายทะเลถือว่าเป็นตัวเลือกเกรดเอ ที่มีแต่จะเพิ่มมูลค่า ถ้ามีปัจจัยแวดล้อมที่ดี มีสาธารณูปโภคที่เอื้อต่อการสร้างรายได้ และถ้าได้มาในราคาที่ไม่แพง โอกาสสร้างมูลค่าทวีมีได้อย่างมากทีเดียว รับที่ดินติดทะเลสักแปลงไหมครับ
เว็บไซต์ที่เกี่ยวข้อง :
http://www.deeproperty.com/Tags : ขายที่ติดทะเล
